Akelius hat in Berlin ca. 14000 Wohnungen und gehört damit zu den großen Wohnungsunternehmen in der Stadt. Das Unternehmen ist vor allem für sein aggressives Geschäftsmodell bekannt. Um seine Gewinne zu erhöhen betreibt das Unternehmen Steueroptimierung an der Grenze der Legalität. Hierzu gehört auch die wiederholte Vermeidung der Grunderwerbsteuer mittels Share-Deals und Briefkastenfirmen. Eine Geschäftspraxis, deren Legalität mehr als fraglich ist.

Anhand einiger Fälle lässt sich skizzieren, wie Akelius mittels Share-Deals versucht keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Und das, obwohl das Unternehmen die volle Kontrolle über die Immobilien erhält und gegenüber den Mieter*innen auch als alleiniger Eigentümer auftritt. Es lässt sich auch rekonstruieren, wie Akelius den Trick über die Zeit immer weiter entwickelte.

Frühe Share-Deal Fälle

Mitte der 2010er Jahre schien Akelius für die Vermeidung der Grunderwerbsteuer in Berlin ein schwedisches Unternehmen zu nutzen. So kaufte das Unternehmen im Fall der Reinickendorferstr. 111 ein Wohnhaus zusammen mit dem Co-Investor Germanica Holding AB (5,1%), die zu 100% der Stiftung SOS Barnbyars Stödstiftelse gehörte. Die Stiftung – wie auch bei anderen Schein-Co-Investoren – wird von Personen aus dem Akelius Netzwerk geführt.

Umzug nach Zypern

Seit 2017 verwendet Akelius bei Share-Deals zypriotischen Unternehmen als Co-Investoren. Im Falle der Reinickendorfer Str. 111 beispielsweise werden die Anteile von der Germanica Holding AB auf die Torpet Sweden Ltd. übertragen. Eine Briefkastenfirma, die früher auch Akelius im Namen trug und dann umbenannt wurde. Auch bei anderen Immobiliendeals von Akelius in Berlin tritt das Unternehmen Torpet Schweden Ltd. als Schein-Co-Investor auf. Beispielsweise kaufte Akelius die Lausitzer Str. 8 und die Reichenberger Str. 114 mit Hilfe der Torpet Sweden Ltd.! Das Unternehmen Torpet Sweden Ltd. ist unterdessen an der gleichen Adresse gemeldet wie die direkte Akelius Tochter Akelius Appartments Ltd. und hat unter anderem ein Vorstandsmitglied der Muttergesellschaft Akelius Residential Property AB als Geschäftsführer. Am Klingelschild in Zypern steht sogar ausschließlich Akelius.

Wieso Akelius begann mit zypriotische Briefkastenfirmen zu arbeiten lässt sich nur vermuten. Es liegt jedoch nahe, dass sich eine de-facto Kontrolle über eine Briefkastenfirma in Schweden leichter nachweisen lässt und die schwedischen Steuerbehörden international besser vernetzt sind als ihre zypriotischen Kolleginnen und Kollegen. Zypern wird auch von vielen russischen Oligarchen für seine Treuhänder-Briefkastenfirmen geschätzt und genutzt.

Versteckspiel setzt sich fort

Dass die öffentliche Kritik an steuervermeidenden Share-Deals in Deutschland zunimmt, wurde sicherlich auch bei Akelius registriert. So wurde auf Druck der SPD 2017 eine Share-Deal Reform im Koalitionsvertrag vereinbart. Akelius jedenfalls verändert seine Share-Deal Praxis. So beginnt das Unternehmen einen Schein-Co-Investor zu verwenden, der nicht mehr an der gleichen Adresse in Zypern registriert ist. Die personellen Verquickungen existieren jedoch weiter. Außerdem reagiert Akelius nach Bekanntwerden der Details der Share-Deal Reform und passte seine Deals an: Der Co-Investor erhält jetzt 10,1% statt der zuvor üblichen 5,1% zu. Die neue Akelius-Strategie lässt sich gut an einem Fall in Neukölln aufzeigen.

Das Ende der Share-Deal Party

Im April 2019 kaufte Akelius zusammen mit dem Schein-Co-Investor Giannis Beta Ltd. zwei Häuser: Die Boddinstr. 8 und das Eckhaus Wildenbruchstr. / Weserstraße. Das Geschäft fiel dem Bezirk auf und alles wies auf eine gezielte Umgehung nicht nur der Grunderwerbsteuer, sondern auch des bezirklichen Vorkaufsrechtes hin. Um den Vorgang zu prüfen, verlangte der Bezirk die Herausgabe des Kaufvertrages. Den Kaufvertrag wollte das Unternehmen jedoch nicht einfach herausgeben. Akelius legte dagegen Beschwerde ein. Die Beschwerde wurde vom Verwaltungsgericht Berlin im Dezember 2019 in erster und vom Oberverwaltungsgericht im Februar 2021 in zweiter Instanz abgelehnte. Letztlich war Akelius gezwungen den Kaufvertrag herauszugeben. Die Unterlagen bekräftigten den Verdacht der Umgehung. Folglich übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zu Gunsten der landeseigenen Wohnungsgesellschaft HOWOGE aus. Es ist der erste Versuch, dass Vorkaufsrecht für einen Umgehungsfall auszuüben. Ein Fall, der Signalwirkung für die ganze Immobilienbranche hat. Dementsprechend ist es wenig verwunderlich, dass Akelius wieder einmal Widerspruch eingelegt hat. Der Fall wird daher zu einer Grundsatzentscheidung vor Gericht führen. Da alle Zeichen auf eine offensichtlich Umgehung hindeuten, stehen auch hier die Zeichen gut, dass Akelius das Verfahren vor Gericht verliert.

Aufklärung notwendig

All die Hinweise auf eine Umgehung legen nahe, dass auch die Grunderwerbsteuer zu Unrecht nicht gezahlt wurde. Im September 2020 hatte ich das Finanzamt um die Prüfung des Falles gebeten. Wie weit das Finanzamt bei der Prüfung des Falles ist, ist auf Grund des Steuergeheimnisses nicht bekannt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes auch Auswirkungen auf die steuerliche Prüfung hat. Bei einer erfolgreichen Ausführung ist Akelius nicht mehr Teil der Immobilientransaktion. Entsprechend würde auch keine Grunderwerbsteuer für Akelius anfallen.

Das gleiche gilt jedoch nicht für die anderen Share-Deals von Akelius. Im April 2021 habe ich die Steuerfahndung auf weitere Fälle hingewiesen. Was der Stand dieser Verfahren ist, ist unbekannt. Auch hier darf das Finanzamt über die Fälle auf Grund des Steuergeheimnisses keine Auskünfte geben.

Neue Regeln sind in Kraft getreten

Wie es in der Zukunft weitergeht, ist im Moment noch unklar. Einerseits hat Akelius angekündigt, einen Teil seiner Berliner Bestände verkaufen zu wollen. Wann und wie viele Wohnungen zu Verkauf stehen ist nicht bekannt. Gleichzeitig trat am 01. Juli 2021 die schärferen Share-Deal Regeln in Kraft. Dieser Verschärfung ging ein monatelanges Ringen mit der Union voraus, welche versuchte die Reform gänzlich zu stoppen. Wir als SPD hatten noch schärfere Regeln gefordert, stießen mit diesen Forderungen jedoch auf massiven Widerstand in der Union.

Ein Erfolg ist jedoch, dass durch die Verschärfung der Regeln die Vermeidung der Grunderwerbsteuer mittels eines Co-Investors nicht mehr möglich ist. Damit ist das meistverbreitete Share-Deal Modell in Berlin Geschichte. Grundsätzlich ist die Nutzung des Steuerschlupfloches Share-Deals deutlich schwieriger und kostspieliger geworden. Es ist sogar möglich, dass die Verschärfung für Akelius bereits ausreicht, um keine steuervermeidenden Share-Deals mehr abzuschließen. Akelius kann sich jedenfalls sicher sein: Alle zukünftigen Transaktionen werden kritisch unter die Lupe genommen!

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