Auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt es ein Problem. Wenn die Nachbarin von nebenan eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss sie dafür die Grunderwerbssteuer berappen. Wenn große Finanzinvestoren hingegen ganze Häuserreihen am Stück kaufen, wird die Steuer nur selten fällig.
Grund dafür: Mit dem richtigen Firmengeflecht lässt sich die Steuer einfach vermeiden.
Kern des Problems ist die sogenannte Share-Deal Regel. Ursprünglich wollte der Gesetzgeber dabei verhindern, dass bei Übernahmen von Firmen die Grunderwerbssteuer fällig wird. Mittlerweile hat die Immobilienbranche die Regel jedoch für sich entdeckt. Ein Blick auf größere Immobiliendeals zeigt, wie gerne von der Ausnahme Gebrauch gemacht wird. Alleine im Fall des Berliner Sony Centers am Potsdamer Platz, das im Oktober 2017 für 1,1 Milliarden Euro den Besitzer wechselte, entgingen dem Land Berlin schätzungsweise ca. 66 Millionen Euro. Deutschlandweit, so schätzt das Hessische Finanzministerium, liegt der Steuerausfall bei bis zu einer Milliarde Euro im Jahr.
Im Grunde ist die Steuer antispekulativ. Sie sollte – theoretisch – bei jedem Kauf eines Grundstückes fällig werden. Der reine Kauf und Verkauf von Grund und Boden wird damit unattraktiv, denn Wertsteigerungen können nicht im vollen Umfang abgegriffen werden. Mit anderen Worten: Die Steuer fördert das längere Halten von Grundstücken und Immobilien. Statt auf den steigenden Wert zu spekulieren, setzt sie Anreize Wohnraum zu bauen oder bestehende Gebäude zu verbessern. Ein Verhalten also, das wir in den immer hitziger werdenden Immobilienmärkten der deutschen Großstädte zunehmend vermissen.
Genutzt werden Share-Deals insbesondere von professionellen Investoren. Für Privatpersonen, die sich ihren Wunsch nach einem sicheren Eigenheim erfüllen wollen, lohnen sich die Modelle nicht. Sie müssten dafür extra eine Firma gründen, die ihr Haus verwaltet und sich mit der jährlichen Bürokratie rumschlagen. Die Großen hingegen können auf Grund von Share-Deals ungehemmt Millionen Gewinne einkassieren. In vielen deutschen Großstädten wechseln manche Immobilien ihre Besitzer mittlerweile so schnell wie andere ihre Kleider.
Durch Share-Deals geht nicht nur ein wichtiger finanzieller Beitrag zur Gemeinschaft verloren. Kommunen verlieren auch ihre Möglichkeiten Einfluss zu nehmen. Denn anders als bei regulären Immobilientransaktionen landen die Deals nicht auf dem Tisch der regionalen Verwaltung. Oft wissen die Stadtoberhäupter gar nicht mehr, wer gerade was in ihrem Sprengel kauft und verkauft. Bei großen Deals erfahren sie oft nur aus der Presse davon und das erst nachdem der Verkauf schon unter Dach und Fach ist. Instrumente, wie das Vorkaufsrecht von Kommunen in Milieuschutzgebieten, werden dadurch wirkungslos.
Eins ist klar: So kann es nicht weiter gehen. Wenn Steuerschlupflöcher so offensichtlich sind und die Politik nicht handelt, dann verliert sie ihre Glaubwürdigkeit. Deswegen müssen wir jetzt voran gehen und konkrete Maßnahmen treffen. Wir dürfen uns dabei nicht von der Immobilienbranche aufhalten lassen! Je lauter die potenziellen Gewinner der Spekulation protestieren, desto größer ist offenbar der Handlungsbedarf und desto wirksamer der Vorschlag.
Doch die Nutznießer der Share-Deals bringen sich schon in Stellungen. Ein prominentes Argument: Das Schließen des Schlupfloches wird zu einem Preisanstieg bei Wohnungen führen und damit die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärfen. Durch Share-Deals können Immobilien günstiger erworben und zu einem niedrigeren Preis angeboten werden.
Davon dürfen wir uns nicht täuschen lassen! Der Druck auf die Miete entsteht erst durch den Handel mit den Gebäuden. Mit jedem Weiterverkauf steigen auch die erzielten Preise und damit der Druck, das Geld mit der Immobilie wieder zu erwirtschaften. Zeitweise gelingt das allein mit dem Anstieg der Bodenwerte. Aber es ist schon absehbar, dass schon bald die Nutzer der Gebäude zur Kasse gebeten werden. Der Handel mit Immobilien hat das unausweichlich zur Folge. Wenn die Besitzer von Immobilien wegen der Grunderwerbsteuer hingegen angehalten sind, die Immobilien länger zu halten, dann reduziert sich dieser Druck.
Deswegen dürfen wir uns auch keine Illusion machen, dass eine Eindämmung der Share-Deals zu gigantischen neuen Steuereinnahmen führt. In vielen Fällen würden Immobiliendeals nicht mehr zu Stande kommen, weil sich die Spekulation nicht mehr lohnt. Und das ist gut so, denn es kommt den Mietern – sowohl Personen als auch Firmen – zugute. Die steigenden Mieten dürfen nicht weiter die Einkommen auffressen und die Geschäfte von Unternehmen erdrosseln.
Dieser Artikel erschien zuerst am 20.06.2018 in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung, S. 19.
